Lineare Abschreibung – ab Effizienzstandard 55:
Lineare Abschreibung (AfA) für Neubauten = 3%
Die Abschreibung berechnet sich nur auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Kosten für das Grundstück bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung von Immobilien regelt das Einkommensteuergesetz EStG in §7. Bei einer unserer Wohnungen mit 53 QM + Freisitz, können Sie ca. 6.000 Euro pro Jahr, für eine Dauer von 33 Jahren = 198.000 Euro, steuerlich geltend machen (auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).
Degressive Abschreibung – ab Effizienzstandard 55:
Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres Zeitraum) liegen.
Beispielrechnung:
Bei 230.000 Euro Investitionskosten kann der Investor im ersten Jahr 11.500 Euro (5 Prozent von 230.000 Euro) steuerlich abschreiben, im zweiten Jahr sind dann 10.925 Euro abschreibungsfähig (230.000 Euro abzüglich der 11.500 Euro vom ersten Jahr = 218.500 Euro Restwert). Innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie kann der Investor so rund 60.000 Euro steuerlich geltend machen (auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).
Sonderabschreibung - EH 40/QNG:
Steuerliche Sonderabschreibung von zusätzlich 20 % in den ersten 4 Jahren (max. 5 % pro Jahr, Kappungsgrenze 4.000 Euro/QM). Bei einer Wohnung mit 53 QM = 44.000 Euro Sonderabschreibung (auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden)
Die Sonderabschreibung kann mit der linearen und degressiven AfA kombiniert werden!
Damit Neubauprojekte über die Sonderabschreibung gefördert werden können, müssen die Gebäude die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG n.F.).
Hinweis: Das QNG-Siegel ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für Gebäude. Es wird durch akkreditierte Zertifizierungsstellen vergeben. Das QNG soll sicherstellen, dass Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Gebäuden sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse eingehalten wurden. Voraussetzung für die Vergabe des QNG ist eine Zertifizierung mit einem Bewertungssystem für Nachhaltiges Bauen und die Einhaltung von besonderen Anforderungen im öffentlichen Interesse, die aktuelle Ziele in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung, Gesundheitsschutz und Teilhabe aufgreifen.
Neue Baukostenobergrenze
Da der Steuergesetzgeber durch die Sonderabschreibung nicht den Wohnungsbau im Luxussegment fördern will, gelten folgende Baukostenobergrenzen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 EStG n.F.). Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 5.200 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Förderhöchstgrenze (Bemessungsgrundlage)
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neugeschaffenen Wohnung dürfen nur bis zu einer Förderhöchstgrenze in die Sonderabschreibung einfließen. Diese Bemessungsgrundlage beträgt nach § 7b Abs. 3 EStG n.F., maximal 4.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Regelung gilt bis 30.09.2029.
Hinweis: Die Baukostenobergrenze von 5.200 EUR darf nicht mit der Förderhöchstgrenze von 4.000 EUR verwechselt werden. Während Erstere über das "Ob" der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.
Für eine selbstgenutzte Immobilie gelten diese Steuervorteile nicht!
Welche AfA für Sie in Frage kommt, das sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.